00’ernes ejendomsspekulanter tjente styrtende summer. Efter finanskrisen i slutningen af årtiet var der dog en regning at betale – og den blev delt ud til hr. og fru Danmark. Hvordan kunne det gå til, at bankerne gik med på legen? Læs med her.

Jesper Koch Andersen

Ejendomsspekulation for millioner i 00’erne

Der blev byttet ejendomme for uhyre summer i baglokaler på eksklusive Aarhusianske caféer. Bagefter blev handlerne lukket med et dyrt glas rødvin. Utallige konkurssager senere leger spekulanterne stadig videre. Det kan være svært at forstå for den almene borger, hvordan det lader sig gøre. Men det gør det altså.

I Jesper Koch Andersens tilfælde var en personlig konkurs samt en gæld på over 700 millioner kroner ikke en stopklods. Ejendomsspekulanten syntes umulig at stoppe, når der var en lukrativ handel i farvandet. 00’ernes boligmarked var et slaraffenland for spekulanter, som tjente afsindige summer. Festerne ved Sydfrankrigs riviera ville ingen ende tage. Familien Danmark betalte for gildet – men var ikke inviteret med til festen.

Et tilbud om investering i udlejningsejendomme

Helt almindelige borgere blev tilbudt at investere i udlejningsejendomme af Jesper Koch Andersens sælgere. Hermed skulle pensionen være mere end på plads. Der opstod dog bare det problem, at boblen brast. Boligmarkedet var skruet op til priser, som før eller siden bare måtte kollapse. Du kender historien – pludselig er investeringerne ikke nær de priser værd, som oprindeligt.

Der var tale om en hel hær af sælgere fra Koch Andersens selskab. Da det gik bedst, fik man en underskrift dagligt fra investorer, som blev lovet guld og grønne skove – og et minimum af risiko. De skulle blive klogere på den værst tænkelige måde.

På boligmesser fungerede snedige kampagner som lokkemiddel til at få almindelige danskere til at investere deres opsparing. En præmie i en konkurrence kunne fx være at modtage et opkald fra en sælger. Kun en lille flok danskere ville modtage tilbuddet, hed det sig. På den måde fremstod projektet som noget eksklusivt. Med andre ord et tilbud, det var svært at takke nej til.

Helt konkret kunne tilbuddet dreje sig om at investere 50.000 kr. i to udlejningsejendomme, som med tiden ville blive meget mere værd og via lejeindtægter garantere et klækkeligt udbytte. Helt så let skulle det dog ikke gå, hvis man satte sin underskrift på aftalen. Mildest talt.

En tommelfingerregel i al almindelighed, når man investerer er, at man ikke skal investere for mere, end man kan undvære i sin dagligdag. Investorerne i dette tilfælde fik ved hjælp af kreativ bogføring lov til at investere, selvom deres personlige indtjening ikke var til det. Og det skulle få alvorlige konsekvenser.

Luksus på den franske riviera

Når man på papiret bygger en milliardformue op i løbet af få år, bliver der naturligvis råd til et liv på første klasse. Og hvilket bedre sted at søge hen end den franske sydkyst, hvor man kan mænge sig med andre nyrige og nyde la dolce vita …

Således kunne man finde cremen af de danske boligspekulanter under sydens sol, hvor man levede livet i overhalingsbanen for de danske investorers bidrag. I realiteten drejede det sig dog om lånte penge, men det syntes ikke at afskrække bagmændene.

I et gated community – hvor porte forhindrede uvedkommende at komme på besøg – plejede ejendomsspekulanter og bankforbindelser deres samarbejde. Det var helt sikkert ikke småpenge, der blev spenderet på mad og vin ved disse lejligheder.

Finanskrisen melder sin ankomst

Bedst som det hele lige gik så godt med en kæmpe boble, der bare voksede sig større – og på papiret blev mere og mere værd – eksploderede den. Finanskrisen gjorde sit indtog i 2008. Bankerne blev særdeles hårdt ramt, aktiekurserne raslede ned og ejendomsspekulanterne gik konkurs på stribe.

Og hvem kom så til at betale regningen?

Rigtigt gættet – det gjorde hr. og fru. Danmark, som fx havde investeret deres opsparinger i ejendomme, som pludselig ikke var nær det samme værd som da før krisen satte ind.

Den store ejendomskarrusel blev titlen på den spekulation, som for alvor tog fart i midten af 00’erne – og som fandt sted indtil den verdensomspændende finanskrise slukkede drømmen om en fed pension for masser af investorer.

Køb og sælg videre med stor fortjeneste

Jesper Koch Andersens metode var egentlig simpel nok. Køb af ejendomme og videresalg til investorer med enorm fortjeneste. Men der er trods alt flere mellemregninger med i formlen også.

Når en investor betaler overpris for en ejendom, bliver det naturligvis svært at få økonomien til at løbe rundt, når man lejer ud for at tjene på sin investering. Men hvordan lod det sig gøre, at Koch Andersen kunne presse priserne så højt op?

Det foregik på den måde, at Koch Andersen købte en ejendom, belånte den og derefter solgte den videre til en anden for en højere værdi, som så igen belånte ejendommen yderligere op i værdi. Nu købte Koch Andersen ejendommen tilbage og solgte den så videre til en tredjepart (investorerne) til en pris, som langt oversteg den oprindelige.

Priserne blev på denne måde skruet drastisk i vejret og samtidig blev investeringerne fuldt finansieret. Det foregik indenfor fem minutter og var en ren win/win-situation for Koch Andersen. Svært at gennemskue for den almindelige dansker? Ja – og derfor føler masser af investorer sig også bondefanget den dag i dag.

Priserne på ejendommene blev handlet helt op til 50% over den reelle værdi. De ”udvalgte” investorer delte udgifterne mellem sig og endte altså med at tabe en stor del af deres penge på noget, der ikke var det værd, de blev stillet i udsigt.

Lave lejeindtægter, dårligt vedligeholdte ejendomme og høje omkostninger

Sammenfattet levede de forhold, som investorerne blev stillet i udsigt, slet ikke op til, hvad de blev lovet i første omgang. De ejendomme, der blev investeret i, var slet ikke så godt vedligeholdte, som man blev stillet i udsigt. Faktisk stod det så slemt til, at det var svært overhovedet at finde lejere til flere af dem. Skimmelsvamp tvang fx en familie til at fraflytte én af dem. Decideret ulovligt indrettede lejligheder og sminkede lig, var der faktisk tale om.

Hertil kom, at lejeindtægterne slet ikke stod mål med det forventede. Alt i alt viste investeringerne sig slet ikke at kunne løbe rundt. Men bagmændene, med Koch Andersen i spidsen, scorede stadig kassen på de mange småinvestorer. Rundt i miljøet blev der endda pralet med de kunstigt høje salgspriser, som finansierede et liv på første klasse under de sydfranske palmer.

Kæmpe gæld som følge af investeringer

Det havde i den grad sin pris at investere i Koch Andersens ejendomme. Flere af dem løb så dårligt rundt, at de måtte på tvangsauktion. Det bragte flere investorer på randen af økonomisk ruin og med en kæmpe gæld som følge. I mellemtiden fortsatte bagmanden dog med flere boligspekulationer. Igen drejede det sig om at finde en række investorer, der ville hjælpe med at finansiere køb af udlejningsejendomme.

Jesper Koch Andersen gav altså ikke uden videre slip på sin fidus, selvom den tydeligvis kun var noget, der kom ham selv og sine nærmeste samarbejdspartnere til gode. At føre sine investorer til personlig konkurs og langsigtede personlige konsekvenser heraf anfægtede ham tydeligvis ikke.

Sparekasserne legede med

Men hvordan kunne Koch Andersen drive det så vidt med sine spekulationer og sælgere med gode overtalelsesevner?

Det kunne han fordi sparekasserne var villige til at lege med på idéen. Da der var fuld finansiering bag investeringerne, løb de mindst mulig risiko og øjnede derfor også en god indtjening på bundlinjen. Kontrakterne med de mange investorer blev skruet således sammen, at man hæftede for et eventuelt tab med alt, hvad men ejede. Men ikke nok med det – man hæftede også for andre investorers tab, hvis de ikke kunne finansiere det. En model, som har kostet flere investorer særdeles dyrt og som vil blive ved med det i mange år frem.

Investorerne alene var ansvarlige for at finansiere de store tab og skulle samtidig dække ind for hinanden, hvis nogen var økonomisk bedre stillet end andre.

En ordentlig omgang bondefangeri, ville nogen sige – andre ville kalde det for snedig forretningsførelse. Smag og behag.

Mød Jesper Koch Andersen og nogle af sagens andre implicerede her og bedøm selv, hvad der er op og ned:

Kendt som en ejendomsmatador med mange konkurser i lasten

Jesper Koch Andersen har mange konkurser og forliste selskaber i lasten. I mange tilfælde tager det dog enormt lang tid at gøre boet op, da det ikke kun er Koch Andersen der hæfter for tabene.

I mellemtiden er han fortsat med at drive tvivlsom ejendomshandel, som mildt sagt må siges at tilhøre kategorien for højrisikoinvesteringer.

I de senere år er der blevet stille omkring Jesper Koch Andersen, som havde sin ”storhedstid” i 00’ernes boligboble. Men man kan aldrig vide, hvornår en ny potentielt indbringende spekulation ser dagens lys. Så hold øje med, hvad du investerer din opsparing i.

Hvis du vil vide mere om Jesper Koch Andersen

Du kan læse endnu mere om Jesper og spekulationerne her:

Links til artikler